De koop van een woning

 
Bij het kopen van een woning gaat u niet over één nacht ijs. Of zich nu wel of niet door een makelaar laat bij staan: het blijft handig om ook zelf wat achtergrondinformatie te hebben. Daarom geven we u een aantal tips waarmee u wellicht uw voordeel kunt doen
Voordat u een koopovereenkomst aangaat, is het verstandig om een aantal zaken na te gaan: 

• komt u in aanmerking voor rijks- of gemeentesubsidie (bijvoorbeeld koopsubsidie) en onder welke voorwaarden? 
• komt u in aanmerking voor nationale hypotheek garantie voor de hypothecaire lening, en onder welke bepalingen? 
• moet u bouwrente betalen bij de aankoop van een huis in aanbouw? 
• voor wiens rekening komen de kosten van overdracht: van de koper (kosten koper) of van de verkoper (vrij op naam)? 
• moet de (huwelijks)partner van de koper en/of verkoper mee ondertekenen? 
• kunnen de verzekeringen van de vorige eigenaar worden overgenomen? 
• zijn - als het huis wordt verhuurd - huurpenningen voor een langere periode vooruitbetaald? 
• kunt u te maken krijgen met door Bouw- en Woningtoezicht voorgeschreven verbeteringen of vernieuwingen? U kunt in de koopakte laten opnemen dat eventueel door de verkoper verzwegen lasten op hem verhaald zullen worden. 
• komt het huis in aanmerking voor onteigening? De kans is dan groot dat u bij de verkoop van het huis er veel minder geld voor terugkrijgt.

Drie dagen bedenktijd
Het is natuurlijk niet te hopen, maar soms komt het voor dat een huizenkoper spijt krijgt van zijn beslissing. In dat geval heeft u drie werkdagen de tijd om eventueel terug te komen op uw  aankoop, zonder dat een boete verschuldigd bent. De bedenktijd gaat in nadat u het ondertekende koopcontract heeft ontvangen. De bedenktijd is het t gevolg van de Wet Koop Onroerende Zaken die 1 september 2003 van kracht is geworden.  Tijdens die drie werkdagen kunt u zich beraden op het aangekochte huis en nog advies inwinnen. Koper en verkoper kunnen ook een langere bedenktijd afspreken.
Verder is de koop van een woning voortaan pas rechtsgeldig als die schriftelijk is vastgelegd. Mondelinge afspraken gelden niet meer. Een notaris hoeft niet betrokken te zijn bij het opstellen en ondertekenen van een koopakte. De koper kan niet meer worden verplicht de koopprijs vooruit te betalen. Wel moet de nieuwe eigenaar een bedrag storten in het depot van een notaris van maximaal 10 procent van de prijs of een zekerheidsstelling (waarborgsom of bankgarantie) voor dat bedrag geven.
Ook kopers van een nieuwbouwwoning hoeven hooguit 10 procent van de aanneemsom vooruit te betalen. Bovendien kan de aankoper tot drie maanden na de oplevering 5 procent inhouden op de laatste termijn van de aanneemsom, door dat bij een notaris in depot te storten. Daarmee kan de koper druk uitoefenen op de aannemer om mogelijke gebreken te verhelpen. 

Erfpacht
Als u een huis koopt, is er niet altijd sprake van eigen grond. Er kan ook sprake zijn van erfpacht: de grond wordt dan door de gemeente in erfpacht aan de huiseigenaar uitgegeven. In die gevallen moet u aan de eigenaar van de grond (de gemeente) een jaarlijks terugkerend bedrag, de erfpachtcanon, betalen. Deze canon wordt vaak voor een korte periode van drie tot vijf jaar vastgesteld; daarna kan de canon worden herzien. De verkoper zal bij het sluiten van de koopovereenkomst hierover aan de koper informatie moeten verschaffen. U moet als  koper dus rekening houden met extra (vaak aanzienlijke) lasten. 

Huisvestingsvergunning
Als u een huis koopt krijgt u daarmee niet automatisch het recht om er ook daadwerkelijk in te gaan wonen. In sommige gemeenten - en beneden een bepaalde koopprijs – is daarvoor een huisvestingsvergunning nodig. In de koopakte kunt u de ontbindende voorwaarde laten opnemen dat de koop niet doorgaat als er geen huisvestingsvergunning wordt toegekend. Bij de koop van een flat is in veel gevallen toestemming tot bewoning van de medebewoners nodig. Ook hierover kunt u een ontbindende voorwaarde laten opnemen in de koopakte. 

Waarborgsom.
De koopakte bevat nogal eens de bepaling dat de koper een aanbetaling moet doen, de waarborgsom. Deze wordt bij de notaris gestort en door de notaris beheerd totdat de leveringsakte is getekend. Het bedrag komt meestal overeen met de boete die moet worden betaald als de koper zijn verplichtingen niet nakomt en de verkoper ontbinding van de overeenkomst verlangt. In plaats van een waarborgsom kan ook een schriftelijke bankgarantie aan de notaris worden gegeven. 

Lasten en beperkingen
De verkoper moet u als koper meedelen of er bijzondere lasten en beperkingen op het huis rusten. Bijvoorbeeld erfdienstbaarheden of huurovereenkomsten. Pas als u deze uitdrukkelijk heeft aanvaard, kan de verkoper ervan uitgaan dat u niet kunt klagen over die bijzondere lasten en/of beperkingen.

Bodemvervuiling
Niet alleen bij bedrijfsterreinen, maar ook bij de koop van huizen speelt steeds vaker het probleem van bodemverontreiniging. Als dat gevaar bestaat, dan is een praktische en juridische regeling nodig. Een notaris kan u adviseren over de noodzaak van bodemonderzoek en over een regeling die de (financiële) risico's tussen partijen verdeelt. 

Gebreken                                  
Indien u na de aankoop van uw woning een gebrek aan de woning ontdekt, is de vraag wie u hierop moet aanspreken. Een "gebrek" is een omstandigheid die een normaal gebruik van de woning in de weg staat én dat al bestond ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Voorbeelden: verrotte kozijnen onder de laag verf, scheurvorming in de muren als gevolg van een verzakte fundering, of een lekkend dak. U zult de kosten in verband met herstel willen verhalen op de verkoper. Als koper kunt u stellen dat sprake is van non-conformiteit: het geleverde bezit niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn én de aanwezigheid van die eigenschappen behoefde niet te worden betwijfeld. Een dak behoort niet te lekken, onder de vloer behoort geen halve meter water te staan en de muren behoren, onder het behang, niet vol met scheuren te zitten. Niet elk gebrek aan de geleverde woning zal echter leiden tot aansprakelijkheid van de verkoper. De verkoper heeft namelijk een mededelingsplicht en de koper een onderzoeksplicht. De vraag is waar de grens ligt. De onderzoeksplicht van de koper is begrensd. In de regel mag u  afgaan op de juistheid van wat de verkoper u vertelt. Wanneer de verkoper mededelingen over een bepaald gebrek had moeten doen, kan deze zich er niet op beroepen dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. De mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de koper. Met deze regel wordt de koper bescherming geboden in een situatie waarin de verkoper een gebrek heeft verzwegen die hij eigenlijk had moeten meedelen. 
Of de verkoper een mededelingsplicht heeft, is vooral afhankelijk van het feit of de verkoper vóór het sluiten van de koopovereenkomst van het gebrek op de hoogte was, of had kunnen zijn. Wist de verkoper van het gebrek, of had hij het kunnen weten, dan heeft hij in principe een mededelingsplicht. Dan is niet of nauwelijks meer van belang óf en in hoeverre de koper onderzoek heeft gedaan. 
Indien de verkoper niet op de hoogte was van het gebrek, is niet snel sprake van een mededelingsplicht. Echter, de bij de verkoper aanwezige kennis wordt in zekere mate ‘geobjectiveerd’. Er wordt namelijk ook gekeken of de verkoper het gebrek ‘had moeten kennen’. Dat zal eerder het geval zijn naarmate de verkoper deskundiger is. Een verkoper die zich door een makelaar laat bijstaan wordt deskundiger geacht dan een verkoper die zonder makelaar handelt.